Famílias empresárias brasileiras que acumularam, ao longo de várias gerações, um conjunto relevante e diversificado de imóveis, sejam eles comerciais, residenciais ou destinados à própria operação de negócios familiares, enfrentam com bastante frequência o desafio prático de transmitir esse patrimônio imobiliário aos herdeiros sem fragmentar excessivamente a propriedade entre múltiplos titulares de frações minúsculas de cada bem imóvel específico. Rodrigo Gonçalves Pimentel, advogado, explica que a migração desses imóveis para dentro de um Fundo de Investimento Imobiliário, com a substituição da titularidade direta dos bens por cotas do fundo, tem se mostrado alternativa técnica relevante para famílias que buscam simplificar tanto a administração quanto a futura sucessão desse patrimônio imobiliário consolidado.
Diferentemente da transmissão direta de imóveis físicos, que exige inventário específico para cada bem individualmente e frequentemente resulta em condomínios indesejados entre herdeiros que passam a compartilhar a titularidade fracionada de um mesmo imóvel, a sucessão de cotas de um FII costuma ser tecnicamente bem mais simples, já que a cota representa um direito proporcional sobre o conjunto de ativos do fundo, e não sobre um imóvel específico isoladamente considerado.
Como funciona a transferência de imóveis para dentro de um FII?
A integralização de imóveis familiares em um Fundo de Investimento Imobiliário normalmente ocorre mediante avaliação técnica independente e detalhada dos bens envolvidos, que passam a integrar o patrimônio consolidado do fundo em troca da emissão de cotas proporcionais ao valor efetivamente avaliado, processo que exige atenção especial aos aspectos tributários relevantes da operação, já que a transferência pode gerar incidência de impostos sobre o ganho de capital apurado na própria integralização dos bens.
Rodrigo Gonçalves Pimentel menciona que essa estruturação específica costuma fazer mais sentido para famílias com múltiplos imóveis geradores de renda recorrente, como galpões logísticos, lajes corporativas ou imóveis comerciais alugados a terceiros interessados, situação na qual a gestão profissional do fundo tende a agregar valor real e mensurável à administração cotidiana desses ativos imobiliários diversificados da família.
Quais vantagens sucessórias um FII oferece em relação à posse direta?
A distribuição periódica de rendimentos do FII entre os cotistas ocorre proporcionalmente à participação de cada um no fundo constituído, independentemente de qual imóvel específico gerou aquela receita em determinado período, o que reduz consideravelmente disputas relevantes entre herdeiros sobre qual bem específico rende mais ou menos ao longo do tempo dentro do patrimônio familiar consolidado da família.
Rodrigo Gonçalves Pimentel sugere que a sucessão de cotas de FII entre herdeiros tende a ser tecnicamente bem mais rápida e simplificada do que a sucessão de imóveis individualizados, já que a transferência de cotas depende de formalidades consideravelmente mais simples do que a lavratura de escrituras específicas para cada bem imóvel que compõe o patrimônio consolidado da família.
A liquidez das cotas de FII no mercado secundário
Diferentemente de um imóvel físico específico, cuja venda depende de encontrar um comprador interessado e negociar condições comerciais específicas, cotas de FII listadas em bolsa de valores podem ser negociadas no mercado secundário com relativa agilidade e rapidez, característica que oferece aos herdeiros maior flexibilidade financeira para obter liquidez quando necessário, sem depender da venda física de um bem imóvel específico do fundo.
Rodrigo Gonçalves Pimentel alude a casos concretos de herdeiros que, ao receberem cotas de FII em vez de frações de imóveis físicos, conseguiram vender parte de sua participação no mercado secundário para atender necessidades financeiras pessoais relevantes, sem que isso exigisse negociação complexa com os demais herdeiros sobre a venda de um bem imóvel específico compartilhado entre todos eles.
Quais riscos e custos estão associados a essa estruturação
A gestão profissional e contínua de um FII envolve taxas de administração relevantes e, em alguns casos específicos, taxas de performance cobradas pelo gestor do fundo, custos que reduzem a rentabilidade líquida efetivamente distribuída aos cotistas em comparação com a administração direta dos imóveis pela própria família, sem qualquer intermediação de terceiros especializados no processo.
Enfatiza Rodrigo Gonçalves Pimentel que famílias devem avaliar cuidadosamente e com critério se os benefícios de simplificação sucessória e liquidez compensam os custos de gestão profissional cobrados pelo fundo constituído, análise que costuma depender diretamente do volume total de imóveis envolvidos e da complexidade de administração que a família enfrentaria caso optasse por manter a propriedade direta desses bens imobiliários.
FII ou holding imobiliária: qual estrutura escolher para a família?
A escolha entre constituir um FII ou uma holding imobiliária mais tradicional para consolidar o patrimônio de imóveis da família depende diretamente de fatores como o volume de recursos envolvidos, o desejo de manter controle direto sobre decisões de compra e venda de cada imóvel específico e a disposição da família em arcar com os custos regulatórios específicos de cada modelo societário disponível.
Descreve Rodrigo Gonçalves Pimentel que famílias que valorizam bastante a liquidez proporcionada pela negociação de cotas em mercado secundário tendem a preferir claramente o FII, enquanto famílias que desejam manter controle mais direto e personalizado sobre cada decisão relativa aos imóveis específicos costumam optar pela holding imobiliária mais tradicional, estrutura que oferece maior flexibilidade decisória, ainda que com menor liquidez relativa no mercado.
